Dit bericht komt uit onze nieuwe Thermometer Koopwoningen Voorjaar 2021

Het aandeel zelfbouwers daalt voortdurend maar blijft met 18% substantieel. Daarbij komt zelfbouw voor de verhuur, via coörporaties, langzaam opborrelen als alternatief. 

Zelfbouwers komen er moeilijker tussen

Sinds de sterke stijging van de huizenprijzen maken ontwikkelaars en corporaties gebruik van elke mogelijke woningbouwlocatie. Het aantal zelfbouwers wat er nog tussenkomt neemt daardoor continu af. Toch bedroeg het aandeel zelfbouwers nog steeds 18% van de vergunningaanvragen voor koopwoningen in 2020. In veel gemeenten is particulier opdrachtgeverschap een niet weg te denken onderdeel van de woningbouw geworden. 

Het zijn nu nog projecten van beperkte omvang. De eerste resultaten zijn wisselend, particulieren lopen vaak tegen dezelfde problemen als ontwikkelaars aan, zoals grondbedrijven die (te) hoge grondprijzen rekenen, ellenlange procedures en een schreeuwend tekort aan locaties. Ook ervaren ze vaak financieringsproblemen. De schaal van dit soort projecten is nog zeer beperkt, zo’n 15 projecten per jaar variërend van 10 tot 50 woningen. 

Gematigde stijging grondprijzen verwacht

Bijna 80% van de gemeenten geeft aan de grondprijzen in 2021 gelijk te laten of slechts gematigd te laten stijgen. Vooral de grootste 40 gemeenten geven aan nauwelijks prijsstijgingen door te willen voeren. Dit zou goed nieuws zijn, want het creëert ruimte om meer betaalbare woningen toe te voegen aan projecten; een vurige wens van de politiek. Wel blijven gemeenten grond aankopen. 60% van de gemeenten kocht de afgelopen twee jaar grond aan, en 70% is dit van plan de komende jaren (ook) te doen. Daarbij mag bijna 95% van de gemeenten financiële risico’s lopen. En deze kunnen flink oplopen, bijvoorbeeld wanneer een krimpgemeente nu tegen marktprijzen grond aankoopt.

Gemeenten kopen vooral grond aan om meer regie te krijgen over de woningbouw en het proces te versnellen. Echter, recent onderzoek van het Kadaster wijst uit dat projecten waar de gemeente de eerste grondaankoop doet (van een agrariër) juist langer duren dan wanneer een marktpartij de eerste grondaankoop doet. 

Stille opkomst coöperatie

De nieuwe woningwet (van alweer 10 jaar geleden) maakt het ook mogelijk voor particulieren om nieuwbouw te ontwikkelen in de huursfeer. Na oplevering gaan de woningen dan naar een coöperatie van initiatiefnemers in plaats van naar een belegger of corporatie. Dit maakt het ook mogelijk om ideologische elementen in het ontwerp te verwerken, zoals eeuwigdurende betaalbare huren of zeer hoge duurzaamheidsstandaarden zoals ecodorpen. Vooral de gemeente Amsterdam heeft hoge ambities en wil dat er in 2040 zo’n 20.000 nieuwe coöperatieve huurwoningen gebouwd zijn. Hiervoor wordt € 50 miljoen vrijgemaakt en zijn meerdere locaties beschikbaar gesteld. 

Meer coöperatie-initiatief met nieuw kabinet?

Veel verkiezingsprogramma’s spraken hun aversie uit tegen beleggers en ontwikkelaars en zochten oplossingen om de woningbouw te versnellen in de hoek van corporaties, coöperaties en zelfbouw. Coöperaties en zelfbouw werken vaak echter op zeer kleine schaal en vragen continue maatwerk van aannemers. Het risico is dat dit dus vertragend in plaats van versnellend gaat werken, omdat het wiel telkens opnieuw moet worden uitgevonden. Dit terwijl standaardisatie, industrialisatie en stabiele bouwstromen juist zo cruciaal zijn om de woningbouw structureel te versnellen.