Dit bericht komt uit onze nieuwe Thermometer Koopwoningen Voorjaar 2021
Op papier lijken lokale overheden grote stappen te maken met de plancapaciteit. Echter, de praktijk is weerbarstiger. Ondanks de lichte afname van het woningtekort in 2020, wordt er nog steeds gevreesd dat het woningtekort verder zal stijgen. Er zijn simpelweg niet genoeg realistische woningbouwplannen.
Werk aan de winkel
Er is veel werk aan de winkel om de plancapaciteit enorm op te voeren de komende jaren. Voor woningbouwers is dit cruciaal, omdat industrialisatie de enige manier is om op te kunnen schalen naar een productie van 100.000 tot 130.000 woningen per jaar. Maar om te investeren in industrialisatie is een stabiele en zekere bouwstroom noodzakelijk. Met de huidige plancapaciteit en met de huidige restrictieve ruimtelijke ordening is die bouwstroom juist zeer onzeker. In de huidige praktijk zijn we tevreden als 70% van de harde plancapaciteit wordt omgezet in afgebouwde woningen. Dit zou betekenen dat met de huidige harde en zachte plancapaciteit in 2029 het tekort nog op 460.000 woningen uitkomt. In bijna elke provincie is het tekort (veel groter dan) 4% van de voorraad terwijl de overheid zelf 2% wenselijk acht.
Voor woningbouwers is het opvoeren van plancapaciteit cruciaal, omdat industrialisatie de enige manier is om op te kunnen schalen naar een productie van 100.000 tot 130.000 woningen per jaar.
Plancapaciteit problematisch
Er zijn een paar problemen bij de inventarisatie van de plannen. De plannen kampen vaak met allerhande ruimtelijke ordeningsproblemen, zoals moeizame bestemmingswijzingen, milieucirkels, uit te kopen bedrijven, ontbrekende infrastructuur en verontreinigde grond. Overigens geldt dit ook gedeeltelijk voor de ‘harde’ plancapaciteit. Woningbouwers door het hele land, bekend met lokale plannen, denken dat daarom een groot deel van dit soort plannen niet voor 2030 gerealiseerd kan worden.
Bouwen voor jong en oud
Er ligt een mooie uitdaging voor woningbouwers om met snel schaalbare concepten te komen voor jongeren en oudere doelgroepen. Een groot deel van het huidige tekort bestaat uit circa 268.000 jongere woningzoekenden. Deze jonge doelgroep woont momenteel suboptimaal: met fulltime-werkende huisgenoten, op latere leeftijd bij hun ouders, op vakantieparken, enz. Zij zijn op zoek naar betaalbare woningen. Als starters op de arbeidsmarkt is hun inkomen vaak wat minder crisisbestendig.
Een groot deel van de verwachte huishoudensgroei komt de komende vijf jaar juist van ouderen. 61% van de huishoudens is tussen de 75 en 84 jaar oud, waarvan een aanzienlijk deel mobiliteitsbeperkingen heeft. Deze groep heeft over het algemeen meer te besteden en hun inkomen is wel ‘crisisbestendig’.
Beide groepen kunnen prima leven in een mix van grotere en kleinere appartementen/maisonnettes met (een stuk) minder parkeerplaatsen dan gebruikelijk.
Thuiswerken en vergunningen
Woningbouwers maken zich nog steeds zorgen over de transitie naar thuiswerken bij lokale overheden. Woningbouwprojecten zijn complex, waardoor meerdere gemeentelijke afdelingen moeten meebeslissen. (In)formeel overleg tussen ambtenaren helpt enorm om projecten vlot te trekken. Dit is weggevallen door het thuiswerken. Participatie is lastiger geworden en hierdoor lopen ervaren ontwikkelaars door het hele land (grote) vertraging op bij het ontwikkelen van nieuwe plannen. Kortom, ondanks dat de woningnood hoger op de politieke agenda is komen te staan, moet er nu ook worden doorgepakt, zowel in Den Haag als lokaal. We hopen dat dat nu ook wordt gedaan binnen het nieuwe kabinet.
