Het kabinet-Schoof presenteerde vrijdag het regeerprogramma, waarin het hoofdlijnenakkoord van de vier coalitiepartijen PVV, VVD, NSC en BBB is uitgewerkt. Het woningbouwbeleid wordt in het regeerprogramma uitgebreid beschreven en de plannen zijn doordacht en goed uitgewerkt. Woningmarktonderzoeker dr. Jannes van Loon van WoningBouwersNL analyseerde het regeerprogramma en concludeert dat de plannen goed zijn maar voor de uitvoering van die plannen meer geld nodig is dan de €1 miljard die nu gebudgetteerd is.

WoningBouwersNL juicht het toe dat in het Regeerprogramma het hoge woningtekort als topprioriteit wordt gezien. De nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), Mona Keijzer, wil dan ook alle regio’s betrekken bij het opschroeven van de woningbouw naar minimaal 100.000 woningen per jaar. Het helpt enorm dat er eindelijk duidelijke ruimtelijke keuzes worden gemaakt; woningbouw krijgt voorrang boven zonnevelden en windmolens.

In hoofdstuk 3a van het Regeerprogramma wordt het woningbouwbeleid zeer uitgebreid beschreven. De plannen zijn goed uitgewerkt en doordacht. Wanneer het lukt om deze plannen om te zetten in beleid, zal dit zeker een positief effect hebben op de woningbouw. Echter, enkele zeer dure beleidswensen, zoals de tweederde betaalbaarheidsgrens, blijven overeind. Het huidige budget van €1 miljard per jaar is ontoereikend om deze wensen te realiseren en de productie op te schalen naar meer dan 100.000 woningen. Hier moeten dus nog scherpe keuzes worden gemaakt.

Het is ook goed dat deze afspraken het vrijblijvende karakter verliezen en het is zeer verstandig om lokale overheden te belonen voor woningbouwproductie via de voorgestelde bouwpremie met de ‘realisatiestimulans’. Het is daarbij aan te bevelen deze regeling zo simpel en generiek mogelijk te houden. Bijvoorbeeld een vrij te besteden bedrag voor de gemeente bij elke vergunde woning, waarbij 10% wordt uitgekeerd bij het verstrekken van de vergunning en 90% bij de oplevering. Naast deze “wortel” moet er ook een “stok” komen voor wanneer woningbouwdoelen niet worden gehaald, bijvoorbeeld een negatieve premie per woning waarmee de gemeente achterblijft ten opzichte van de nog te maken bindende woningbouwafspraken. De verantwoordelijkheid hiervoor zou alleen bij de minister moeten liggen: provincies toevoegen als extra laag, zoals in dit Regeerprogramma wordt voorgesteld, zal alleen leiden tot extra bureaucratie en vertraging.

Wat ook gaat helpen, is dat de minister van VRO zich volledig gaat inzetten om de processen efficiënter te maken. Cruciaal hierbij is dat de minister zich sterk maakt voor het respecteren van het landelijke bouwbesluit. Dit kan enorm helpen, aangezien aanvullende lokale eisen vaak leiden tot vertragingen en kostenverhogingen bij nieuwbouwprojecten. Een goede volgende stap zou het vergunningvrij maken van industrieel geproduceerde woningen zijn; deze worden immers altijd op dezelfde wijze geproduceerd, dus een eenmalig afgegeven vergunning zou landelijk geldig kunnen zijn. Woningbouwers hebben massaal geïnvesteerd in fabrieksmatige bouw en kunnen de productie snel opschroeven zodra gemeenten bouwlocaties beschikbaar stellen.

Toch maakt dit Regeerprogramma de woningbouwopgave onnodig ingewikkeld door ervan uit te gaan dat het lastig is om voldoende ruimte voor woningbouw te vinden. Slechts 7% van het Nederlandse grondgebruik bestaat momenteel uit woningen, terwijl 85% van het Nederlandse landoppervlak nog onbebouwd is. Het met 1% verhogen van het percentage bebouwde grond naar 8% en nog eens 1% bestemmen voor groen zou ruimte bieden aan 1 miljoen woningen en tegelijkertijd de biodiversiteit aanzienlijk verbeteren.

Hiervoor is meer dan genoeg ruimte voor zowel kleinschalige als grootschalige woningbouwprojecten aan de rand van bestaande dorpen en steden. Het omarmen van het concept van ‘een straatje erbij’ door minister Keijzer is een goede eerste stap, maar om het woningtekort snel te verminderen is het cruciaal dat de nieuwe Nota Ruimte veel royaler gebieden toestaat om woningbouwprojecten te realiseren. Met een grote, flexibele planvoorraad kan Nederland veel beter inspelen op de moeilijk te voorspellen vraag naar woningen. Richt het beleid daarom vooral op makkelijk realiseerbare locaties, en niet, zoals nu gebeurt in het “NOVEX-beleid”, op de meest complexe binnenstedelijke gebieden. Door iets meer grond voor woningbouw beschikbaar te stellen, zijn ingewikkelde hervormingen zoals een planbatenheffing overbodig: grondprijzen zullen zich aanpassen zodra het makkelijker wordt om woningbouw te realiseren.

Daarnaast gaat het nieuwe beleid nog steeds uit van een verkeerde aanname, namelijk dat “woningbouw gepaard gaat met hoge kosten”. Dit is zeker niet het geval. Sterker nog, uit woningbouwprojecten met een hoog percentage vrije sectorwoningen kunnen juist talloze andere beleidsdoelen gefinancierd worden. Het beleid van tweederde betaalbaar maakt woningbouw nu heel duur, omdat hierdoor nog slechts een derde van de projectkosten kan worden gefinancierd uit vrije marktprijzen. Uit de historische analyse in de nieuwe Thermometer Koopwoningen najaar 2024 blijkt dat er ook talloze nadelen kleven aan deze tweederde betaalbaarheidsnorm. Ook hier kan de minister bijsturen via aanpassingen in de Wet regie volkshuisvesting, bijvoorbeeld door te kijken naar financierbaarheid in plaats van betaalbaarheid: een huiseigenaar met een middeninkomen kan vaak prima een ‘dure’ nieuwbouwwoning kopen, aangezien deze vaak overwaarde van enkele tonnen meeneemt. Of door maximale oppervlakte-eisen te stellen aan nieuwbouw in het sociale en betaalbare segment, zodat er alsnog tegen marktprijzen ontwikkeld kan worden.

Hoewel het een mooi streven is om meer woningen te creëren in de bestaande voorraad toont recent onderzoek van Golfstromen en Republiq echter aan dat, hoewel de technische mogelijkheden enorm zijn, er in de praktijk veel beleidsbarrières zijn. Ook vallen de kosten vaak erg hoog uit door technische uitdagingen en is het moeilijk om de bestaande bewoners mee te krijgen. Wil minister Keijzer hier echt stappen zetten, dan zal er drastisch beleid moeten worden ontwikkeld. Bijvoorbeeld door het vergunningsvrij optoppen van bepaalde woningtypen die dat technisch prima aankunnen, zoals portiekflats met maximaal drie lagen.