Opiniestuk WoningBouwersNL marktonderzoeker Jannes van Loon

Twee derde betaalbaar betekent ook 60% grondgebonden woningbouw
In aanloop naar de #woontop worden er allerlei interessante onderzoeken opgezet naar hoe de woningbouw opgeschroefd kan worden tot 100.000+ woningen per jaar. ABF Research gaat daarbij analyseren met welke nieuwbouwmix er het meeste (betaalbare) woningen vrijkomen. Tijdens het bespreken van de onderzoeksopzet kwamen enkele interessante zaken naar voren:

• Het huidige woningbouwbeleid shopt selectief uit de aanbevelingen van ABF Research: twee derde betaalbaar kan namelijk alleen gerealiseerd worden als er ook 60% grondgebonden gebouwd wordt.
• De vraag naar duurdere koopwoningen wordt sterk onderschat door de gehanteerde methodiek.
• De grootste uitdaging: deze zeer onzekere cijfers worden door beleidsmakers en politici omgezet in veel te exacte doelen en normeringen. De Wet regie volkshuisvesting dreigt dit in beton te gieten en zal de woningbouw verder frustreren, zeker omdat de financiering ontbreekt.

Selectief shoppen
Elk jaar stelt ABF Research een woningmarktverkenning op (zie https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2024/10/17/rapport-abf-woningmarktverkenning-2024-2039 ), dit is zeer belangrijke input voor het woningbouwbeleid van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.  In deze woningmarktverkenning wordt op basis van het drie jaarlijkse WoON-onderzoek via de door mensen uitgesproken woonvoorkeuren in beeld gebracht hoe mensen idealiter willen wonen. Vervolgens wordt deze vraag gekoppeld aan het huidige woningaanbod en aan de huidige woonsituatie van mensen. Om iedereen in de gewenste woning te krijgen, stimuleert het model verhuisbewegingen. Deze resulteren in een tekort of overschot van bepaalde woningtypen. Vervolgens wordt deze dynamiek uitgezet over de tijd: hoe zal de woningvraag zich de komende 14 jaar ontwikkelen op basis van ontwikkelingen in de vraag en het woningaanbod? Hierbij gebruikt het ABF drie scenario’s om naar de toekomst te kijken, lage (economische) groei, midden groei en hoge groei.

Op basis van deze analyse komen er diverse aanbevelingen voor woningbouwbeleid uit rollen. Opmerkelijk genoeg is daarbij alleen de conclusie dat in het midden scenario 64% van de nieuwbouw zou moeten bestaan uit ‘betaalbare’ woningen (29% sociale huur, 8% middenhuur en 27% goedkope koopwoningen) omgezet in woningbouwbeleid (zie figuur). Namelijk het beleid van ‘twee derde betaalbaar’. Overigens blijft dit een enigszins misleidende term, want elke nieuwbouwwoning is betaalbaar, anders krijg  je geen hypotheek of huurcontract. Een correcte term zou zijn ‘twee derde nieuwbouw voor lage en middeninkomens’.

Maar, belangrijker nog, dit zo vurig gewenste twee derde betaalbare aanbod wordt alleen gerealiseerd als voor de woonvoorkeuren wordt gebouwd zodat ook de doorstroming in de bestaande woningmarkt optimaal is. Daarom staat in dezelfde woningmarktverkenning dat een cruciale randvoorwaarde voor twee derde betaalbaar is dat er ook 60% grondgebonden gebouwd wordt (zie tweede figuur). Immers, als er niet voor de woonvoorkeuren gebouwd wordt, ontstaan er ook niet de door het model voorspelde verhuisbewegingen en komen er uiteindelijk minder dan twee derde betaalbare woningen vrij in de bestaande voorraad.

Onzekere cijfers worden veel te serieus genomen
Daarnaast is het fout om zulke exacte getallen te halen uit dit model wat een periode van 14 jaar analyseert. Het model is erg nuttig voor denkoefeningen voor beleid en om bandbreedtes te verkennen. Maar nu rollen er concrete aantallen te bouwen woningen uit die vervolgens veel te serieus genomen worden door beleidsmakers. Zo is het verschil tussen scenario lage groei en scenario hoge groei al snel 141.000 sociale huurwoningen. In het lage groeiscenario zou 33% van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen ‘moeten’ bestaan, in het hoge groeiscenario zo slechts 23% van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen ‘moeten’ bestaan.

Politici en beleidsmakers trappen nu weer in dezelfde fout die ze in het verleden hebben gemaakt. Zeer onzekere cijfers over demografische ontwikkelingen (bevolkingskrimp!)  in de verre toekomst werden omgezet in zeer stringente woningbouwcontigenten waardoor er veel te weinig woningbouwplannen zijn gemaakt. Nu de bevolkingsgroei al vijf jaar veel hoger is dan de CBS en ABF-modellen voorspelden, wordt pijnlijk duidelijk dat er veel te weinig haalbare woningbouwplannen zijn. Deze fout wordt nu dus herhaald op landelijk niveau: 1 getal dreigt nu leidend te worden voor dwingend, landelijk beleid terwijl dit moet worden gezien als een grove indicatie voor het soort woningen waar vraag naar is. Daarnaast is een cruciale randvoorwaarde voor twee derde betaalbaar dat er ook 60% grondgebonden moet worden gebouwd. Om 1 of andere reden wordt dat genegeerd in al het ambtelijk advies en in het politieke debat.

Vraag naar dure koop zwaar onderschat
Bij een 14-jarige prognose, zoals de woningmarktverkenning, is het cruciaal welke indicatoren worden gebruikt. Hierbij is ervoor gekozen om de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen, de koopkrachtontwikkeling, leidend te laten zijn. Echter, voor de koopmarkt is de ontwikkeling van de leencapaciteit (een resultante van de ontwikkeling van het bruto-inkomen en de rente) in combinatie met de woningprijs (lees overwaarde) cruciaal. Aangezien bruto-inkomen, rente en overwaarde buiten beschouwing worden gelaten in het model levert dit een funeste onderschatting op van de vraag naar ‘duurdere’ koop. Zo laat NVM data zien dat doorstromers in de bestaande woningmarkt nu gemiddeld 750.000 euro uitgeven aan een nieuwe woning. En nieuwe CBS-data laten heel duidelijk zien dat grotere, duurdere woningen leiden tot meer verhuisbewegingen en daardoor meer vrijkomende woningen voor starters en doorstromers.

Als er dus echt gebouwd zo worden naar de vraag lijkt een verdeling van 23% tot 30% sociaal, 0% tot 10% koopwoningen voor lage en middeninkomens,  5% tot 10% huurwoningen voor middeninkomens en de rest voor de vrije markt dus veel logischer. Dat is dus eerder minimaal 28% en maximaal 50% nieuwbouw voor lage en middeinkomens in plaats van twee derde. Een landelijke normering is überhaupt veel te stringent en totaal losgezongen met wat er in andere Europese landen gebeurd (zie figuur). Waarom niet alleen een simpelere richtlijn met een minimum percentage sociale huurwoningen op buurtniveau en de verplichting voor alle gemeenten om naar dat minimum percentage toe te werken?

Mocht er toch stug worden vastgehouden aan een rigide twee derde ‘betaalbaarheidsnorm’  dan zou hier of heel veel subsidie bij moeten (zie Thermometer koopwoningen, in de jaren ‘ 80 liep dit op tot 8% van de begroting), of er zou een mechanisme opgetuigd kunnen worden waardoor het betaalbare segment ook rendabel zou worden.

Bij de nieuwbouwkoop is de oplossing redelijk simpel; geen lokale eisen boven het bouwbesluit en koppel een maximale vierkante meterprijs aan de woning gebaseerd op die van de gemiddelde vierkante meterprijs voor een woning in dezelfde buurt. Dus als de betaalbaarheidsgrens 410.000 euro is en de gemiddelde vierkante meterprijs in die buurt 8.000 euro dan mag de woning maximaal 50 vierkante meter zijn. Groot risico hierbij is wel dat de grootste doelgroep voor nieuwbouw bestaat uit doorstromers die juist op zoek zijn naar ruime, dure grondgebonden nieuwbouwwoningen.