Eind juni 2023 reisde Jannes van Loon, woningmarktonderzoeker bij WoningBouwersNL, af naar het ENHR Congres in Lódz, Polen. Dit jaarlijkse congres bracht ruim 300 woningmarktonderzoekers uit voornamelijk Europese landen samen om de meest recente onderzoeksresultaten en inzichten op het gebied van de woningmarkt en stadsvernieuwing met elkaar te delen. Het hoofdthema van het congres was stadsvernieuwing, maar er werden ook diverse andere onderwerpen behandeld in aparte workshops. Het congres bood Jannes de mogelijkheid om nieuwe wetenschappelijke inzichten op te doen en contacten te leggen met woningmarktonderzoekers uit heel Europa.

Volgend jaar zal het ENHR in Delft plaats vinden van 27 tot en met 29 augustus. WoningBouwersNL zal helpen met de organisatie en het congres zal interessante sessies en excursies bevatten. We zullen ook een speciale workshopreeks opzetten die openstaat voor niet-academische presentaties. Hiervoor ontvangen jullie later een uitnodiging, maar noteer 27 tot en met 29 augustus alvast in je agenda!

Stadsvernieuwing in Lódz

Lódz, een stad vergelijkbaar in grootte met Amsterdam, bleek een uitstekend decor voor discussies over stadsvernieuwing. Tijdens de industrialisatieperiode floreerde de textielindustrie in Lódz, resulterend in prachtige bakstenen fabriekshallen en fraai vormgegeven woongebouwen. Met name Duitse industriëlen investeerden in de stad. In tegenstelling tot veel andere Poolse steden bleef Lódz grotendeels gespaard tijdens de oorlog, maar het onderhoud en de renovatie van de gebouwen vormden uitdagingen gedurende het Sovjettijdperk. Tot de late jaren ’80 was er geen sprake van marktwerking in de woningsector, waardoor het eigenwoningbezit extreem laag was en projectontwikkelaars niet actief waren op de private markt.

In de jaren ’90 veranderde dit en was er een snelle stijging van het eigen woningbezit door heel Oost-Europa. Zoals Ludek Sykoza in zijn presentatie liet zijn, ontstonden er in Oost-Europese steden ook zeer interessante ‘rent gaps’: de oude, industriële functie (onder Sovjet regiem) hadden een extreem lage grondwaarde. Dit herbestemmen naar vooral functies als retail of kantoren kon leidde tot een vermeerdering van de grondprijs, soms zelfs met een factor x100. In deze periode kwamen er ook veel buitenlandse ontwikkelaars naar Oost Europa. Hierdoor is een stelsel ontstaan waarbij beleid vooral in dienst staat van marktpartijen die in grote vrijheid aan de slag kunnen. Het ontwikkelen van woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens is hierdoor uit zicht geraakt.

Maar, op het gebied van wonen gingen ontwikkelaars in Polen eerst vooral nog aan de slag voor woningcorporaties, pas vanaf eind jaren ’90 werd het ontwikkelen voor eigenaar-bewoners dominant. Tegelijkertijd begon Lódz profiteren van Europese subsidies en recentelijk zien ook steeds meer projectontwikkelaars brood in herontwikkeling. De woningprijzen in Lódz zijn namelijk zeer laag, terwijl een treinritje naar een stad als Warsaw, waar vastgoedprijzen hard zijn gestegen, slechts anderhalf uur in beslag neemt. Toch ligt de vierkante meter prijs voor een woning in Lódz met circa 1.300 euro zo’n 815 euro lager dan in Warschau. Veel ontwikkelaars denken dat Lódz naar die andere steden toe kan groeien, zeker dankzij zijn vele mooie, oude gebouwen en het levendige stadscentrum. Ze verwachten met nieuwbouw/verbouw hogere inkomensgroepen naar Lódz te kunnen trekken.

Er heerst dan ook een flinke (ver)bouwwoede in Lódz: veel industrieel erfgoed is erg netjes gerenoveerd evenals veel woningcomplexen.

Tijdens het congres werden interessante presentaties gegeven, waaronder een presentatie van de “Arche Group” (zie https://www.arche.pl/). Dit ontwikkelende bouwbedrijf heeft zich gespecialiseerd in grootschalige herontwikkeling van oud industrieel erfgoed. Het familiebedrijf hecht veel waarde aan betekenisvolle herbestemmingen, variërend van hotels tot woningen. Sommige projecten, zoals “Nowa Papiernia”, een herontwikkeling van een oude papierfabriek, omvatten zelfs maar liefst 6.000 woningen. De regelgeving vormt echter soms een obstakel voor dergelijke projecten, vooral de belasting die moet worden betaald bij de aankoop van een project, waardoor aanzienlijke rentekosten ontstaan die de begroting van het project onder druk kunnen zetten.

In Lódz speelt de gemeente een belangrijke rol bij de stedelijke vernieuwing van woningcomplexen. Er is een gemeentelijk vastgoedbedrijf opgezet dat verantwoordelijk is voor de renovatie en verhuur van gebouwen. Er zijn echter uitdagingen bij gebouwen waarvan het eigendom versnipperd is of zelfs onbekend, vooral als gevolg van onduidelijkheden na de val van de Sovjet-Unie. Veel van deze gebouwen verkeren in verwaarloosde staat. Ook is het vaak  een stuk goedkoper om beschermd industrieel erfgoed te slopen, hierdoor is ook veel erfgoed verdwenen dat ‘plotseling’ vlam vatte.

Bij transformatie van de oude fabriekshallen werd eerst vooral werd ingezet op cultuur en kantoorfuncties. Met het instorten van de kantoorverhuurmarkt door de opkomst van het thuiswerken, verschuift het accent nu steeds meer naar woningbouw. Ook wordt, ondanks dat de bevolking eerder krimpt dan groeit, veel nieuwbouw toegevoegd, vooral appartementen.  Dit levert zeer mooie nieuwe stadswijken op en ook de hoofdwinkelstraat is, mede dankzij de aanwezigheid van grote universiteiten, erg gezellig en omgeven door een grote hoeveelheid van bars en restaurants.


Herontwikkeling in LOdz naar kantoor (links), leisure (midden) en nieuwbouwwoningen (rechts)

Stedebouwkundig worden de vernieuwingsprojecten gebruikt om open blokken te creëren waar je makkelijk door heen kan wandelen, fietsen en steppen. Dit is een grote verbetering aangezien het centrum gedomineerd werd door enorme, afgesloten fabriekscomplexen. De auto wordt nadrukkelijk op het tweede plan gezet in het centrum. Wat wel wringt met de wens van veel inwoners die massaal naar het centrum komen voor werk en recreatie.

Spannend is wel in hoeverre deze projecten ook kunnen draaien zonder Europese subsidie, de bevolking in Lódz is namelijk sinds begin jaren ’90 met zo’n 170.000 mensen gekrompen tot 660.000 mensen in 2023. Ook gaven diverse sprekers aan dat er wrijving begint te ontstaan tussen de woonwens van de meeste huizenkopers, een grondgebonden woning met een tuin in het groen, en het nieuwbouwaanbod (binnenstedelijke appartementen).  Het resultaat, dagelijkse files.. Dit roept dezelfde vraag op waar we in Nederland mee spelen: hoe kunnen we beleidsdoelstellingen (zoals stedelijke verdichting) beter aan laten sluiten op de woonwensen van consumenten (ruim wonen in het groen). Daarnaast moet de gehele Poolse woningmarkt momenteel wennen aan de fors hogere rentestanden, in Polen is de hypotheekrente momenteel zelfs rond de 6%. Ook nemen investeerders in nieuwbouw huurappartementen (voorlopig ?) een zeer afwachtende houding aan.

 


Veel oude residentiële gebouwen zijn in zo’n goede staat dat er veel films de in het verleden spelen in Lódz worden gemaakt

De ontwikkelingen in Lódz weerspiegelen enkele bredere uitdagingen op de Poolse woningmarkt. Hoewel er statistisch gezien voldoende woningen zijn in veel steden, is er sprake van aanzienlijke leegstand. Dit wordt veroorzaakt door problemen rond eigendomsrechten en het feit dat veel investeerders hun woningen leeg laten staan. Zelfs in populaire steden zoals Warschau is de leegstand vaak boven de 20%. Tegelijkertijd wordt er amper sociale woningbouw ontwikkeld (<2% van het nieuwaanbod) waardoor de wachttijden enorm zijn opgelopen. Daarom is er behoefte aan stadsvernieuwing die gericht is op het transformeren van leegstaande woongebouwen en het toevoegen van betaalbare koop- en huurwoningen. Sociale huisvesting in Polen ondervindt echter weerstand vanwege stigmatisering en weerstand van buurtbewoners.



Naast het nieuwe treinstation van Lódz ligt nog veel grond te wachten op herontwikkeling..

Stadsvernieuwing en gentrificatie

De Britse onderzoeker Paul Watt benadrukte dat het essentieel is om een evenwichtige verhouding te handhaven tussen woningen voor lage/middeninkomens en woningen voor hoge inkomens. Stadsvernieuwing zonder gentrificatie. Een voorbeeld hiervan werd gegeven met betrekking tot stadsvernieuwingsprojecten in Londen, waarbij sociale huurwoningen plaatsmaken voor woningen voor hogere inkomens. Dit kan gentrificatie en de verdrijving van lagere inkomensgroepen tot gevolg hebben, waardoor de sociale samenhang en diversiteit in de stad onder druk komen te staan. Het belang van overheidsbeleid dat gericht is op gemengde wijken en het behouden van betaalbare woningen werd tijdens de sessie onderstreept.

Bob Jordan is werkzaam bij  de housing agency in Ierland die juist speciaal opgericht is om te zorgen voor meer nieuwbouw voor huishoudens met lage een middeninkomens. Ook in Ierland willen ze graag veel binnenstedelijk verdichten, en ook hier is de vraag naar (dure) binnenstedelijke appartementen relatief laag. Veel projecten worden nooit gestart omdat de bouwkosten hoger zijn dan de inkomsten. Om deze projecten toch te laten draaien subsidieert de Ierse overheid deze onrendabele top. Daarnaast participeert de housing agency veel in grootschalige herontwikkelingsprojecten.

De Turkse onderzoeker Ayesegul Can liet zien dat de overheid zelf ook  gentrificatie kan inzetten om wijken te ontdoen van de oorspronkelijke, door de overheid niet gewenste, bevolkingsgroepen. In haar werk laat ze zien hoe oude volkswijken in Istanbul werden getransformeerd tot moderne hoogbouwgebieden waar geen plaats meer was voor de oorspronkelijke bevolking. In sommige wijken wisten veel oorspronkelijke bewoners via een complex systeem van dit proces wel enorm te vertragen.

Inzichten uit losse sessies

Naast het plenaire programma waren er nog veel workshops met zeer uiteenlopende onderwerpen. Hieronder enkele indrukken.

Supermarkten als woningontwikkelaars: Enerzijds noodgedwongen door het beleid van binnenstedelijke verdichting, anderzijds ook uit zorg dat de middenklasse weg wordt gedrukt, zijn Lidl en Aldi opgestaan als ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen. Ze maken plannen voor zowel op bestaande 1 laags supermarkten als geheel nieuwe locaties. In het laatste geval helpt het ontwikkelen van woningen de supermarkten om gemakkelijker een bouwvergunning te bemachtigen.

Twee/derde sociale huur bij nieuwbouw in Wenen: Wenen heeft een uitgebreid stelsel van gesubsidideerde huurwoningen voor alle inkomensgroepen, het koopsegment is minder dan 20% van de totale markt. Tijdens de vastgoedhuasse vanaf 2013 begonnen ontwikkelaars daarom veel meer te bouwen voor huisgeinaren. Dit ging niet ten koste van de productie van (sociale)huurwoningen, deze bleef namelijk stabiel. Desalniettemin vond de gemeente Wenen dit een onwenselijke ontwikkeling en is er nu nieuw beleid ingevoerd waarbij elk nieuwbouwproject minimaal 50% tot 66% sociale/gesubsidieerde huur moet bevatten. Hierbij leeft er in Wenen een heel ander perspectief dan in Nederland: namelijk dat huren de meest wenselijke woonvorm is. De presentatie van professor Wiener laat voor Califonria juist een omgekeerde situatie zien. Hier moet de federale overheid zich in allerlei bochten wringen zodat gemeente worden gedwongen 15% van de nieuwbouw te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Dit terwijl bijvoorbeeld het daklozen probleem en problemen met (zeer) lage inkomens veel groter is in California dan in Wenen.

Collectieve zelfbouw in Berlijn werd begin deze eeuw erg populair. Groepen bewoners ontwierpen samen projecten met hoge ecologische en sociale eisen.  Wel hadden deze projecten vaak gelimiteerde gedeelde ruimten. Vanaf 2013 kreeg ‘betongold’ berlin in zijn greep.  Er ontstond een bouwhausse en vooral vanaf 2018 vlogen vastgoedprijzen de lucht in. Hierdoor werden zelfbouwgroepen de markt uit gedrukt, of, alleen nog beschikbaar voor hoge inkomensgroepen.. Bij veel projecten wordt nu ook meer gemeenschappelijke ruimte ingepland, en minder individuele. Op deze manier wordt geprobeerd de kosten te drukken.

(Colelctieve) Zelfbouw in Berlin wordt dus steeds meer een elite-hobby, terwijl juist de vraag van oudere dames en families met middeninkomens die geen ‘normale’ woon carrière willen doormaken erg hoog is. Ook creëren collectieve zelfbouwprojecten uit het verleden moeilijke vragen. Vaak was de grond gesubsidieerd maar mochten coöperanten hun woning nu—met extreme winsten—verkopen op de ‘vrije markt’. Dat roept veel vragen op.

Gerelateerde artikelen

Ben je nog niet uitgelezen? We hebben nog veel andere mooie artikelen, daar kun je op bouwen.

Wil je ook WoningBouwer worden?

Geef dan nu een boost aan je ondernemerschap en sluit je aan!

Meer informatie