Het European Network for Housing Research (ENHR) streeft ernaar om elk jaar een grote conferentie te organiseren. Elke conferentie vindt plaats in een ander land en biedt workshops, plenaire sessies en excursies. De conferentie van 2025 vond plaats in Grand Paris – Champs/Marne (Frankrijk) van 30 juni tot en met 4 juli. Het thema dit jaar: ‘Affordable housing in greening cities’. Op 30 juni werd voorafgaand aan de conferentie het New Housing Researchers Colloquium georganiseerd.
Jannes van Loon is namens WoningBouwersNL aanwezig geweest en schreef het volgende verslag.

Verslag ENHR 2025, Parijs

Vorig jaar was dit congres in Delft en mocht WoningBouwersNL, als hoofdsponsor, ook zo’n 15 tot 20 werknemers van lidbedrijven verwelkomen. Dit jaar vond het congres plaats in Parijs, met een stevige Nederlandse delegatie, maar dit keer vooral met medewerkers van universiteiten (vooral TU Delft, UvA) en overheidsinstellingen (ministerie VRO, PBL).

Het congres was, zoals gebruikelijk, opgebouwd uit een of twee plenaire sessies in de ochtend en specialistische workshops in de middag. Een minpunt dit jaar was dat bijna alle plenaire sessies uit panels van vier wetenschappers bestonden die relatief kort aan het woord waren, waardoor het ontbrak aan meer diepgaande, uitgebreide lezingen. Desalniettemin heb ik in vier dagen weer enorm veel opgestoken over woningmarktonderzoek in Europa. In dit verslag deel ik de zaken die het meest relevant zijn voor WoningBouwersNL. Stuur me gerust een mailtje naar jannes@woningbouwersnl.nl als je meer informatie wilt.

Het belangrijkste inzicht uit het congres is dat we de Nederlandse woningmarkt iets meer vanuit een Europees perspectief moeten analyseren. Sinds de Europese eenwording is er een proces gaande van verstedelijking of ‘metropolisering’. De economisch sterkere regio’s trekken economische groei en arbeidskrachten aan. Deze arbeidskrachten verhuizen vanuit de periferie naar deze ‘Europese banaan’ van hoge economische activiteiten. De, vooral landelijke, gebieden waaruit ze verhuizen kampen met bevolkingskrimp, leegstand en dalende vastgoedprijzen. De, vooral stedelijke, gebieden waar ze naartoe verhuizen kampen met woningmarktproblematiek: vooral de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen is in veel economisch succesvolle steden een groot probleem.

Veel presentaties tijdens het ENHR focusten dan ook op de problematiek van betaalbaarheid en beschikbaarheid. Wat daarbij een uitdaging is, is dat ze dit ook willen combineren met andere doelen, vooral rondom milieuregelgeving zoals: ‘no net land take’ (dus alleen nog verdichten), CO2-neutraal bouwen en de transformatie naar een CO2-neutrale bestaande woningvoorraad. Een knelpunt hierbij is dat onderzoekers vaak niet erkennen dat dit tegenstrijdige doelen zijn. Betaalbaarheid vergt goedkoop bouwen, wat tegenstrijdig is met heel duurzaam bouwen, en de overheidsfinanciering is niet toereikend om dit gat te subsidiëren. We zullen dus op zoek moeten naar modellen waarbij woningbouwbeleid het aantrekkelijk maakt om te investeren in duurzame en betaalbare woningbouw, bijvoorbeeld via het Europese CO2-heffingssysteem waarbij CO2-neutrale of zelfs positieve woningbouw beloond wordt met CO2-credits betaald door vervuilende bedrijven.

Interessante inzichten uit de plenaire sessies

Woning(bouw)beleid in de regio Parijs

De eerste sessie was meteen weer een typische Franse vertoning: de voertaal op het ENHR is altijd Engels. Toch dacht de organisatie dat het een leuk plan was om de eerste anderhalf uur alleen Fransen in het Frans aan het woord te laten, wel met live vertaling via oortjes, maar die haperde zo dat het allemaal vrij lastig te volgen was.

Enkele opvallende ontwikkelingen in de metropoolregio Parijs:

• Parijs: sterkere stijging van de huizenprijzen dan in de rest van Frankrijk sinds 2009, voornamelijk door de hogere activiteit van investeerders en de druk van toeristische verhuur.
• Verslechtering van de woonomstandigheden terwijl prijzen en huren aanzienlijk zijn gestegen. 1,3 miljoen mensen wonen slecht en dakloosheid neemt toe. De wachttijd voor een sociale huurwoning is verdubbeld.
• Stad Parijs: hoge ambities voor betaalbare woningen met een jaarlijks budget van 800 miljoen, waarvan 600 miljoen is gereserveerd voor de productie van sociale woningen, dit is het hoogste budget ooit.
• Verbod op bouwen met beton; in plaats daarvan moeten steen en hout de belangrijkste bouwmaterialen zijn en airconditioning zal niet worden toegestaan.
• Een meer regionale aanpak is nodig, bijvoorbeeld via een metropoolorganisatie met een langetermijnvisie, maar dit blijft een uitdaging omdat er 1.300 gemeenten zijn in de regio Groot-Parijs/Île-de-France met 1.300 burgemeesters. Dan mogen we ons in Nederland nog wel gelukkig prijzen, waar we een stuk minder gemeenten hebben.
• Doel om minimaal 70.000 woningen per jaar te bouwen, waarvan 66% betaalbaar moet zijn. Het duurde even voordat de eis van 66% betaalbaar werd geaccepteerd, maar het is nu het beleid voor de stad Parijs.

Klimaatverandering en ‘groene gentrificatie’

De EU Green Deal/Fit for 55 heeft enorme gevolgen voor de woningvoorraad om CO2-uitstoot massaal te verminderen: veel steden zijn begonnen met grote groene interventies om deze doelen te bereiken. Gerald Mills (University College Dublin, Ierland) gaf aan dat steden zowel een enorme oorzaak van klimaatverandering zijn (vooral door het energiegebruik van hun gebouwen) als dat ze de grootste gevolgen van klimaatverandering voelen. Wat betreft hitte zijn nachttemperaturen cruciaal omdat het lichaam dan moet kunnen herstellen. Iedereen zou recht moeten hebben op groene ruimte (dicht bij zijn/haar huis); de enige manier om dit te bereiken is door parkeerruimte op te geven.

Jennifer Duyne-Barenstein (Wohnforum, ETH) liet zien dat in Zürich klimaatadaptatie vooral gaat via woningbeleid dat de sloop van betaalbare woningen en stijging van grondprijzen stimuleert. Het idee is dat er dan in hogere dichtheden, duurzamere woningen worden teruggebouwd, alleen is de nieuwe woning vaak groter in vierkante meters maar wordt door minder mensen bewoond. Dit verdichtingsbeleid zet ook de sloop in gang van woningen die nog in goede staat verkeren (en slopen is over het algemeen een weinig duurzame activiteit) en zorgt ervoor dat kwetsbare huurders met lage inkomens naar andere wijken moeten verhuizen. Dit wordt ook wel groene gentrificatie genoemd. Het meest interessante voorbeeld hiervan was de ondertunneling van een kilometer aan snelweg midden in Zürich, waarop een prachtig park is gerealiseerd. Maar waardoor er nu wel allemaal woningen voor mensen met lage en middeninkomens rondom het park worden gesloopt om plaats te maken voor duurdere woningen.

Isabelle Anguelovski van de Universitat Autònoma de Barcelona, Spanje, heeft een wetenschappelijk model ontwikkeld dat aantoont dat investeringen in een groene stad of wijk in Amerika ook leiden tot gentrificatie. De vraag die wetenschappers stellen is: wie heeft toegang tot de positieve effecten van stedelijke vergroening en wie niet? Haar werk laat zien hoe ‘klimaatgentrificatie’ vorm krijgt via:

• Hoge inkomens verhuizen steeds vaker van gebieden met een hoog naar een laag klimaatrisico (bijvoorbeeld zeer groene, rustige, rijke wijken 5 tot 10 km van de stad in Barcelona).
• Hoge inkomensgroepen verhuizen steeds vaker naar ‘veerkrachtige, groene citadellen in klimaatbestendige wijken’.
• Hoge inkomensgroepen verhuizen steeds vaker naar gebieden waar investeringen in natuurgebaseerde oplossingen plaatsvinden, bijvoorbeeld gebieden die ‘vergroend’ zijn.
• Lage inkomens worden steeds meer verdrongen naar ‘grijze’ wijken met energie-inefficiënte woningen

Het model van Anguelovski laat de relatie tussen stedelijke vergroening en gentificatie processen zien

Nadine Roudil (ENSAPVS) merkt op dat de creatie van groene steden de machtsdynamieken binnen stedelijke planning weerspiegelt, die vaak nog steeds mannelijk gedomineerd zijn. Daarom zijn de negatieve gevolgen van hun beleid en activiteiten vooral voor groepen mensen die ‘buiten’ hun wereldbeeld vallen (arme/midden/lage inkomensgroepen, vrouwen, bevolkingsgroepen met een immigratieachtergrond). Een complicatie daarbij is dat lage/middeninkomensgroepen zich ook steeds vaker verzetten tegen groene energie en vergroening. Simone Abram (Durham University) noemt dit lokaal complotpopulisme, dat sterk tegen de adoptie van hernieuwbare energie is.

Verduurzaming bestaande woningvoorraad

In Europees verband is afgesproken om de bestaande woningvoorraad CO2-neutraal te maken in de komende dertig jaar, en in veel landen wordt hiervoor beleid ontwikkeld. Spanje lijkt hierin een voorloper. De Spaanse woningvoorraad is voor 75% in handen van eigenaar-bewoners, 16% betreft huurwoningen, en 8% is overig, inclusief 3% publiek bezit. Het is een verstedelijkte voorraad die voor 70% uit appartementen bestaat, en meer dan 81% heeft energielabel E of slechter.

Het Spaanse Energie-renovatieprogramma probeert het aantrekkelijk te maken voor huiseigenaren/verhuurders om te investeren in renovatie. Het doel is om dit te gebruiken als een nieuwe activiteit voor economische groei. Dit wordt gefinancierd met geld van de EU/COVID-fonds, waarvan 3,5 miljard euro naar huiseigenaren gaat en 3,5 miljard euro naar efficiënte sociale woningen. Aangezien Spanje al uitgebreid woningen heeft gebouwd (6 miljoen nieuwe woningen) in het decennium voor de GFC en bouw cruciaal is voor zijn economie, wordt renovatie gezien als een manier om een nieuwe economische groeipad te activeren. Tot nu toe is dat succesvol, aangezien zelfs Blackstone participeert.

Duitsland en de energietransitie in de bestaande woningvoorraad

In Duitsland loopt de energietransitie in de bestaande woningvoorraad stroef. Het is zeer aantrekkelijk voor verhuurders om te proberen huurders te vervangen, aangezien nieuwe huurders tegen veel hogere huurprijzen kunnen worden aangenomen dan bestaande huurders, die ook zeer goed beschermd zijn. Een manier om dit te doen is door te renoveren en dan een moderniseringsbonus op te strijken. Het probleem is echter dat voor veel maatregelen die de energie-efficiëntie niet verhogen, ook extra huurverhogingen mogen worden doorgevoerd.

Deze huurverhogingen, gekoppeld aan moderniseringskosten, leiden tot huurverhogingen (tot 50-70% in gesubsidieerde woningen) die vaak veel hoger zijn dan de energiebesparingen. Volgens Matthias Bernt zou de moderniseringsbonus aangepast moeten worden zodat deze leidt tot investeringen in energie-efficiënte gebouwen. Hogere huren zouden gekoppeld moeten worden aan de lagere energiekosten na de renovatie, en regulering moet investeringen kanaliseren naar nieuwe, duurzame vormen van woningen, niet een moderniseringsvergoeding maar een ‘vergroeningsvergoeding’ voor verhuurders. Dit soort hervormingen lijken momenteel echter ver weg.

Inzichten uit de specialistische workshops

Er waren veel interessante presentaties over andere vormen van eigendom. In veel woningmarkten waarbij een koopwoning voor starters met lage en middeninkomens steeds onbereikbaarder wordt, kunnen deze interessante inzichten opleveren voor Nederland. Op welke manieren kunnen we koopwoningen toch beschikbaar maken voor starters met lage en middeninkomens?

Wang van de Universiteit van Washington deed onderzoek naar Community Land Trusts (CLT’s) in de VS. In deze entiteiten is vastgesteld dat de woningen voor eeuwig betaalbaar moeten worden aangeboden en ze worden mede-bestuurd door de bewoners. Een probleem waar oudere CLT’s (30 jaar en ouder) nu tegenaan lopen is dat ze vaak moeite hebben omdat ze grote investeringen nodig hebben om hun eigendommen te renoveren en de energie-efficiëntie te verbeteren, maar de eenheden moeten ook permanent betaalbaar blijven. Ze hebben daar nu te weinig kapitaal voor.

De Duitse onderzoeker Lang laat zien dat traditionele coöperatieve modellen (waaronder CLT’s) betaalbaarheid konden bieden voor de middenklasse gedurende enkele decennia. Echter, wanneer de woningprijzen stijgen, zoeken deelnemers naar manieren om te profiteren van waardestijgingen, en buiten de spelregels van coöperatief wonen om, alsnog tegen marktprijzen hun overwaarde te gelde maken. Nieuwe modellen van coöperatieve huisvesting zijn beter geschikt om aan de huidige woonvoorkeuren te voldoen. Cruciale elementen om inclusie/betaalbaarheidsproblemen aan te pakken zijn: A) Innovatie in en toegang tot financiering B) Samenwerking met lokale overheden/sociale diensten C) Instrumenten/juridische kaders die landspeculatie voorkomen (en speculatie met de coöperatieve huisvesting in de toekomst tegen gaan) D) Coöperatieve initiatieven zouden samen moeten werken om hun praktijken in het woningmarktbeleid te verankeren. Het coöperatieve model is extreem flexibel, zowel in het rekening houden met lokale uitdagingen als in het gebruik door verschillende groepen (bijv. laag inkomen, hoog inkomen, jong/oud, etc.).

Een Franse onderzoeker besprak een nieuw soort coöperatief model, het nieuwe OFB-BRS-systeem in Frankrijk. Frankrijk heeft een diepgewortelde geschiedenis met eigendomsrechten en de bescherming daarvan. Om een uitweg te vinden en andere manieren te ontwikkelen om eigendom te ‘delen’, is het OFB-BRS-systeem ontwikkeld. Dit houdt geen herstructurering van eigendomsrechten in, maar kan worden gezien als een erfpachtscontract. Het is echter een erfpachtscontract van 100 jaar dat elke 100 jaar wordt verlengd, dus het is in wezen een contract voor eeuwig. Het creëert een uitzondering op de rechten van de eigenaar die hem/haar verbiedt het pand tegen marktprijzen te verkopen om de woningprijs op een laag, betaalbaar niveau te houden. Als zodanig kan het worden gezien als een vorm van CLT, maar dan toegepast via een nationaal model dat in heel Frankrijk kan worden toegepast. Op dit moment zijn 20.000 woningen gepland onder dit OFB-BRS-systeem en zijn duizenden woningen al gerealiseerd.

Dit systeem kan via koopgarantie-achtige regelingen korting geven op woningen om deze toegankelijker te maken, op die manier worden zij ook een soort mede-eigenaar van de woning. In dit licht past ook het onlangs gelanceerde Nationaal Koopstart Fonds in deze ontwikkeling. Hierbij wordt een korting gegeven op de marktprijs van een nieuwbouwwoning: deze korting wordt vervolgens omgezet in een aandeel van dit overheidsfonds in de woning en de toekomstige waardeontwikkeling over dit gedeelte wordt bij verkoop gedeeld. Hier hadden we onlangs een leuk webinar over wat je terug kan kijken via https://woningbouwersnl.nl/login/

De Nederlandse praktijk verschilt van de Franse/Amerikaanse in die zin dat wij ons nog steeds op marktprijzen baseren en de maatregelen daardoor ook uiteindelijk prijsopdrijvende effecten hebben. Immers, dankzij koopgarant/het Nationaal Koopstart Fonds stroomt er nog meer (subsidie)geld naar de woningmarkt. Echt baanbrekend zou het zijn als ook de prijzen van de woningen gereguleerd blijven. Dit zou een heel interessant model kunnen zijn voor woningbouwcorporaties in Nederland: op die manier houden ze wel wat inkomsten uit nieuwbouw, maar kunnen ze lage en middeninkomens wel een woning laten kopen en op die manier toegang geven tot het opbouwen van vermogen. Ook zorgt het ervoor dat huishoudens het gros van de investering dragen en niet corporaties, een welkome ontwikkeling in tijde waarin corporaties steen en been klagen over hun beperkte (toekomstige) investeringscapaciteit.

Samenwerking tussen ENHR-onderzoekers en beleidsmakers

In een andere workshop stond de samenwerking tussen ENHR-onderzoekers en beleidsmakers centraal. Dit is zeer relevant omdat steeds meer overheden lokaal en nationaal woonbeleid ontwikkelen. Op Europees niveau is daarbij de net opgerichte EU-commissie huisvestingstaskforce van belang. Deze taskforce is een nieuw, belangrijk orgaan binnen de EU dat zich bezighoudt met huisvestingskwesties en openstaat voor samenwerking met ENHR-leden/wetenschappers in het algemeen. Ze hebben echter wel behoefte aan eenvoudige oplossingen, want dat is cruciaal voor politici.

Excursie Paris Rive Gauche

Ook dit jaar was er weer ruime keuze uit excursies. Ik ging mee met de excursie naar het enorme herontwikkelingsproject Paris Rive Gauche. Volgens de gids is dit de grootste stedelijke operatie sinds Haussmann Parijs onder handen nam! Allicht wat Franse overdrijving, maar, het was inderdaad een enorm project. De ontwikkeling begon eind jaren ’80 met het verwijderen en ondergronds brengen van een enorme hoeveelheid spoorlijnen. Hierdoor kwam er een enorm gebied vrij voor vastgoedontwikkelingen, waaronder een groot aantal woningen. An sich ook geen slecht idee voor steden als Amsterdam en Den Haag waar enorme gebieden rails liggen midden in het centrum!

En, geheel in de geest van de jaren ’90, diende een sterarchitect het gebied op de kaart te zetten met een bijzonder gebouw. Dit werd de Franse nationale bibliotheek, genoemd naar de toenmalige burgemeester van Parijs, François Mitterrand. Een zeer imposant gebouw met wolkenkrabbers voor de opslag van boeken en een enorm bos midden in het gebouw. Dit bos is verplaatst uit een ander deel van Frankrijk en er mogen geen mensen komen, alleen wel eens schapen voor de bemesting.

Franse nationale bibliotheek in Parijs, met een voor mensen onbegaanbaar bos en enorme flatgebouwen voor de opslag van boeken.

Een ander interessant excursiepunt was een gerenoveerd treinstation. Dit station was gebouwd in de jaren 1920 en bij de renovatie is het station helemaal uitgekleed waardoor alleen nog de betonnen structuur zichtbaar is. Deze is ingevuld met veel glas waardoor er nu twee enorme ruimte zijn. Een ruimte gevuld met horeca en treinen, die nog op de oude treinsporen staan. De andere ruimte gevuld met start ups en andere bedrijven. Zo is een mooie en unieke plek ontstaan en je gevoel geeft bij de geschiedenis van het gebied, namelijk een belangrijk knooppunt waar allerlei spoorlijnen bij elkaar kwamen.

Getransformeerd oud treinstation in de Paris Rive-Gauche herontwikkeling