Dit bericht komt uit onze nieuwe Thermometer Koopwoningen Voorjaar 2021

De koopmarkt draaide in 2020 uitstekend. Maar bij kopers van nieuwbouw huurwoningen is het beeld wisselend. Corporaties maken maar zeer weinig vaart terwijl politieke partijen ze steeds vaker zien als belangrijkste partner in de woningbouwopgave. Beleggers daarentegen staan te springen om nieuwbouwprojecten, maar hen wordt steeds vaker het vuur aan de schenen gelegd door lokale en nationale politici.

Lage productie corporaties 

In 2020 kochten corporaties 21% van alle verkochte nieuwbouwwoningen. Al jaren kopen corporaties tussen de 13.000 en 15.000 woningen per jaar terwijl dit aantal vroeger makkelijk het (drie)dubbele was. Daar bovenop slopen corporaties nog steeds woningen waardoor ze netto zeer weinig nieuwe sociale huurwoningen toevoegen aan de voorraad. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn dan ook om moedeloos van te worden. 

Passieve houding? 

De passieve houding van corporaties is moeilijk te verklaren. In de Woningwet is hun takenpakket behoorlijk teruggebracht. Het zorgen voor genoeg sociale huurwoningen is topprioriteit. Ook kunnen corporaties zeer goedkoop lenen, tegen 0,4% (!), zitten ze ruim in hun vermogen en is het bouwen van sociale huurwoningen een vrij risicoloze activiteit. Daarnaast kunnen projecten met sloop, nieuwbouw en verdichting ook een belangrijke rol spelen in de verduurzaming en juist waarde toevoegen. Wel is het rendement op sociale huurwoningen door de verhuurdersheffing erg laag, maar nog altijd hoger dan de 0,4% waar de corporatie voor kan lenen. 

Corporatie te veeleisend? 

Vanwaar dan de passieve houding bij corporaties? Slokt de strijd tegen de verhuurderheffing alle energie op? Of is er een onterechte angst om nat te gaan op projecten? Of weigeren op geldbeluste gemeenten om genoeg goedkope grond vrij te maken voor sociale huurwoningen? In de praktijk merken woningbouwers dat corporaties vaak met zeer hoge eisen (stedenbouwkundig, duurzaamheid) komen waardoor projecten onnodig duur en soms zelfs onrendabel worden. Dit terwijl juist het standaardiseren van de vraag kan leiden tot verdere industrialisatie en kostenreductie. 

Beleggers zeer actief 

In 2020 kochten beleggers 26% van alle verkochte nieuwbouwwoningen, maar, als het aan hen had gelegen hadden ze veel meer woningen gekocht. Nu het risicoprofiel van andere vastgoedsegmenten verslechtert kijken beleggers steeds begeriger naar woningen. Volgens Capital Value kwam het totaal beleggingsvolume in woningen in 2020 uit op € 10 miljard, 9% hoger dan een jaar eerder. Hiervan werd € 4 miljard geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen en € 0,5 miljard in transformatie en herontwikkelingsprojecten. 

Vijandige sfeer 

Binnen het kabinet is de sfeer naar beleggers de laatste tijd vrij vijandig. Alle beleggers worden over één kam geschoren terwijl beleggers in nieuwbouw juist bestaan uit een rijk geschakeld gezelschap. Binnen- en buitenlandse, institutionele beleggers, familiy offices, (beursgenoteerde) investeringsfondsen met particulieren, private equity partijen, etc.. Elk type belegger heeft zijn eigen risicoprofiel waarbij ze een grote variëteit van projecten mogelijk kunnen maken: van tien rijtjeshuizen in Assen tot 1.500 starters studio’s in Amsterdam Zuid Oost of luxe penthouses in Den Haag. In potentie hebben deze beleggers tientallen miljarden beschikbaar waarmee ze een grote bijdrage kunnen en willen leveren aan het verminderen van het woningtekort. 

Betaalbaarheid als oplossing? 

Politieke partijen doen er dus verstandig aan zich wat genuanceerder op te stellen. Corporaties, coöperaties en zelfbouw zullen namelijk de enorme investeringskracht en professionaliteit om snelheid te maken bij beleggers nooit kunnen vervangen. En mocht de dubbele coronacrisis de koopwoningmarkt wel gaan infecteren dan is het juist belangrijk dat ook andere segmenten door blijven draaien. Sowieso is een focus op betaalbaarheid, in alle segmenten ook bij koop, van groot belang zodat er ook bij lagere prijsniveaus doorgebouwd kan worden.