Om de grote vraag naar betaalbare woningen te kunnen beantwoorden lijkt het antwoord simpelweg bouwen, bouwen, bouwen te zijn. Is het zo simpel of ligt het genuanceerder? Door modulair en circulair te ontwikkelen en industrialisatie zorgen we namelijk voor een sneller en voorspelbaarder proces waardoor het product duurzaam, kwalitatief beter en goedkoper wordt. Bovendien biedt het verleggen van de focus voor woningbouw naar andere plekken kansen. Gert-Jan Hofmeijer alumnus van onze opleiding Projectontwikkeling Nieuwe Stijl en projectontwikkelaar bij Hegeman schreef zijn essay over dit onderwerp. Hij is een van de winnaars van de essay-opdracht die werd uitgeschreven door onze opleiding. Cobouw heeft inmiddels zijn opinie gepubliceerd.

Je kunt het volledige stuk lezen op de website van Cobouw of hieronder:

We realiseren tegenwoordig steeds meer modulaire woningen. Een goede ontwikkeling die breder en verdergaand ingezet moet worden. Door het modulair bouwen verder door te ontwikkelen wordt de vraag of we wel de juiste woningtypes bouwen steeds minder relevant. Namelijk, een woning dient voor de meeste mensen eigenlijk maar aan enkele voorwaarden te voldoen, alleen de setting waarin deze voorwaarden gesitueerd worden zijn werkelijk van belang in relatie tot de levensfase waarin de gebruiker zich bevindt.

Jongeren stellen niet zozeer andere voorwaarden aan een woning dan senioren, maar wel een andere setting waarin deze zijn vormgegeven. Immers beide willen een comfortabel, betaalbaar huis met dezelfde gebruiksvoorzieningen: een plek om te verblijven, slapen en baden. In de fase tussen het jong en oud zijn, zijn er vaak wel andere voorwaarden die gesteld worden, denk aan  kinderen. Hoe mooi zou het dan zijn als we woningen ontwikkelen die modulair en eenvoudig aanpasbaar zijn aan de behoefte.

Het constructieve casco van een modulaire woning zal een gegeven zijn, maar als de aanpasbaarheid van de woning dusdanig is dat binnen dit casco op een eenvoudige wijze ruimten te maken of te verwijderen zijn, dan is dit de optimale vorm van aanpasbaarheid. Ontwikkel dus cascomodules met een ‘open floor plan’. In, op of aan de basismodule is de indeelbaarheid en omvang eenvoudig aan te passen door andere modules toe te voegen of te verwijderen.

…en ook circulair

Door deze vrije indeelbaarheid en hoge mate van aanpasbaarheid zal de woning ook op lange termijn aantrekkelijk blijven voor haar gebruikers. Hierdoor kan de levensduur aanzienlijk verlengd worden. Zeker als bedacht wordt dat vanuit de modulaire principes in combinatie met ‘remontabel’ bouwen woningen voorzien kunnen worden van nieuwe onderdelen wanneer deze aan het einde van de levensduur komen. Natuurlijk is het hierbij wel zaak om nu materialen toe te passen die later weer op een goede manier terug te brengen zijn in de keten.

Ultiem gezien zouden onderdelen zelfs gerefurbished kunnen worden door de fabrikant. De noodzaak om de woning dan nog in te ruilen voor iets anders wordt beduidend minder. Daarbij komt dat gebouwen die op deze manier ontwikkeld zijn ‘inwisselbaar’ worden. Een kantoorgebouw kan op termijn makkelijker aangepast worden en dienen als woongebouw, en omgekeerd als dit gewenst is.

Om aan de toenemende vraag te kunnen voldoen en een antwoord te geven op het gebrek aan capaciteit is industrialisatie van het bouwproces onvermijdelijk. Klinkt logisch, maar hier schuilt een potentieel gevaar van het produceren van eenheidsworst, omdat er nog niet innoverend genoeg wordt gestandaardiseerd. Kijk naar de automobielindustrie, machinebouwers en IT en leer van ze. Hier zien we dat standaardiseren terwijl er maatwerk geleverd wordt absoluut mogelijk is. Het geheim? Fijnmazige standaardisatie, waardoor een hoge mate van flexibiliteit en keuzevrijheid ontstaat voor de klant of eindgebruiker. Bijkomend voordeel is dat het product dusdanig onder controle is dat de fabricage ervan voorspelbaarder en daardoor goedkoper wordt.

De plek waar we bouwen

Als er gesproken wordt over de plek waar gebouwd moet worden is het credo: “binnenstedelijk!”. Maar in de Randstad lijkt inmiddels die taks wel bereikt. Dus wordt het niet tijd dat we veel meer bouwen op andere plekken in Nederland?

Volgens het CBS is per 2020 de totale woningvoorraad circa 7,89 miljoen. Van de hele woningvoorraad staat 48% van de woningen in de vier provincies in West-Nederland (Utrecht, N-Holland, Z-Holland en Zeeland). De overige voorraad is verdeeld over de andere acht provincies. Dit kan slimmer verdeeld worden! Laat kleine en middelgrote steden in de provincies groeien en zet vooral in op woningen in het middensegment. Uiteraard zijn andere segmenten niet uit te sluiten, zeker als het hoge(re) segment bijdraagt aan de haalbaarheid van een project. Wel moet deze ruimte geboden worden en dient nagedacht te worden over hoe de projecten integraal op elkaar aan te laten sluiten.

Door in te zetten op de ontwikkeling van deze steden, bouw je op plekken waar meer ruimte is. Het bouwen is hier makkelijker, sneller en dus goedkoper. Daarbij hebben we het afgelopen (corona)jaar geleerd dat de plek waar je woont en de plek waar je werkt minder dicht bij elkaar kunnen zijn. Thuiswerken is nu de norm geworden en zal zeker (deels) blijven bestaan. Uiteraard neemt de relevantie van goede bereikbaarheid en connectie via spoor en autoweg toe. Dit moet dan ook verder geoptimaliseerd worden, zodat steden goed en efficiënt bereikbaar zijn en blijven.

Regeldruk

Alles begint met ambitie. En ambities moeten positief, maar ook realistisch zijn. Het lijkt wel alsof we tegenwoordig ambitie op ambitie stapelen. We proberen in dat woud van ambities ons een weg te banen door de ontstane regeldruk om vertragingen te voorkomen. Echter die vertraging lijkt onvermijdelijk.

Om werkelijk te versnellen en ook het modulair en circulair bouwen echt mogelijk te maken zullen heilige huisjes in de regelgeving losgelaten moeten worden. Hier zal de wet Kwaliteitsborging voor het bouwen mede voor gaan zorgen. Er zal meer verantwoordelijkheid bij marktpartijen komen te liggen als het gaat om de waarborging van de kwaliteit die geleverd wordt in de gebouwde omgeving. Dit is een goede zaak. De producent is en blijft verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar producten en het aantonen hiervan. Het stimuleert woningbouwers de goede dingen te doen en hiermee kunnen aanlooptijden van projecten verkort worden, omdat vergunningprocedures eenvoudiger en efficiënter doorlopen kunnen worden.

Doordat woningen gestandaardiseerd worden vanuit de modulaire gedachte is de waarborging van de kwaliteit ook beter en eenduidig te doen. Het komt eveneens de circulariteit ten goede, omdat er meer kwaliteit geleverd zal worden wat de levensduur van de woning ten goede komt.

2030 en verder…

Om aan de woningbehoefte over 10 jaar te kunnen voldoen is het inderdaad noodzaak te versnellen. We hebben de tools beschikbaar, maar moeten deze snel doorontwikkelen terwijl we gelijktijdig alle projecten moeten voorbereiden en bouwen om überhaupt aan de huidige vraag te kunnen voldoen. Als het al geen grote opgave was, dan is het dat nu zeker. En wie overigens denkt dat we in 2030 klaar zijn zal bedrogen uitkomen. Ook na 2030 zal de vraag naar woningen blijven.

Auteur is een van de winnaars van de essay-opdracht die werd uitgeschreven door de Opleiding Projectontwikkeling Nieuwe Stijl van WoningBouwersNL