Wie bouwt en ontwikkelt, komt nu eenmaal vaak in aanraking met de fiscus. Omzetbelasting of overdrachtsbelasting? 21% tarief, 6% tarief of 2% tarief? Of misschien helemaal vrijgesteld van belasting leveren? Voor wie zich goed voorbereidt, ligt het geld soms voor het oprapen.
‘Belastingvoordelen in de bouw’ was dan ook het centrale thema tijdens de twee Flitsbijeenkomsten die op 2 en 11 februari zijn gehouden in respectievelijk Rotterdam en Putten. Willie Ambergen en Etienne Cox van CMS namen de aanwezigen mee in een reis door de fiscale wereld. In dit Flitsverslag komt de bijeenkomst die in het Zalmhuis in Rotterdam is gehouden aan de orde.

‘Stem af met de inspecteur’

Etienne Cox

Senior vastgoedfiscalist

Ontwikkelende bouwers moeten niet schromen om vóór de aanvang van een project met de Belastingdienst te overleggen over de fiscale aanpak van de ontwikkeling. “Ook wij stemmen nu regelmatig af”, vertelt Etienne Cox. Volgens de senior vastgoedfiscaliteit bij CMS is fiscale optimalisatie van een project vooral een kwestie van vooruitkijken. “We stellen onszelf altijd eerst de vraag wat het meeste oplevert zonder dat daar fiscale problemen van komen. De belastingdienst doet namelijk meestal onderzoek naar dat wat van het normale afwijkt”.

De timing van deze eerste Flitsbijeenkomst van het jaar had bijna niet beter gekund. Immers, in de week voor de bijeenkomst in Rotterdam, haalt NVB uitgebreid de media met de brief aan de staatssecretaris van Financiën, Eric Wiebes, over het feit dat de belastingdienst de transformatie van leegstaande kantoren bemoeilijkt. In tegenstelling tot wat de staatssecretaris namelijk in een vastgoedverzamelbesluit uit 2013 had voorgeschreven, zien sommige belastinginspecteurs de verbouwing van het kantoorgebouw naar woningen als twee verschillende prestaties in plaats van één. Met als gevolg de levering van oudbouw wordt belast met overdrachtsbelasting en het verrichten van aanneemwerkzaamheden wordt belast met btw.

“Ook wij lopen hier in de praktijk regelmatig tegenaan”, zegt Cox. “De reden hiervan is dat de belastingdienst vreest btw-inkomsten mis te lopen”. Cox weet te vertellen dat de brief van NVB en de daaropvolgende publiciteit op het ministerie voor de nodige hoofdbrekens heeft gezorgd. “Inmiddels is hier tussen NVB en het ministerie al overleg over”.

Fiscale regels

Het geeft tegelijkertijd volgens hem wel duidelijk aan hoe fiscale regels op verschillende wijze kunnen worden geïnterpreteerd. Om dat te onderschrijven legt hij de aanwezigen een case voor. Een transformatie leidt tot een nieuw gebouw als ook de functie wijzigt. In dat geval is het vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Maar is er ook sprake van ‘vernieuwbouw’ wanneer de functie hetzelfde blijft? Nee, vond een meerderheid van de zaal. Hierna laat Cox een tweetal foto’s zien van het ASR- hoofdkantoor in Utrecht.

De ene foto toont het ASR- kantoor in de oude staat. De andere het vernieuwde ASR- kantoor. Van de buitenzijde is het gebouw onherkenbaar verbouwd, maar het heeft geen nieuwe functie gekregen. De twee foto’s doen de aanwezigen toch enigszins twijfelen. “En toch kan dit door de belastingdienst als een nieuw gebouw worden bestempeld. Waar het om gaat,” benadrukt Cox, “is of er constructieve wijzigingen aan het pand zijn uitgevoerd.”

Hij geeft het voorbeeld van een gebouw waar de bovenste twee woonetages geheel in takt bleven. Op de begane grond werd een winkelruimte gemaakt en hiervoor moest de constructie ingrijpend worden aangepakt. Dit werd dus door de fiscus gezien als nieuwbouw. “Overigens zag de belastingdienst dat bij het ASR- kantoor anders. Hoewel de gevel onherkenbaar veranderde, is de constructie dezelfde gebleven.”

Keuken

Cox raakt op dreef en vraagt de zaal wanneer er bij het transformeren van een kantoor fiscaal sprake is van een woning. Volgens één van de aanwezigen is dat pas op het moment dat de woning daadwerkelijk bewoond is. “Dat lijkt logisch”, vindt ook Cox, “maar op het moment dat de woning over een keuken en sanitair beschikt is het fiscaal gezien al een woning.” Hij merkt op dat dit bij nieuwbouw weer anders ligt. “De onbebouwde grond valt onder het 6 procentregime. Op het moment dat de fundering is gelegd is het fiscaal gezien echter direct al een woning.” In dit kader houdt hij de aanwezigen voor dat sinds 2013 het leveren van onbebouwde grond en de bouw van woningen op de grond fiscaal als één prestatie wordt gezien. “Met andere woorden: de gehele VON-prijs is met 21 procent btw belast. Het splitsen in koop met 6 procent overdrachtsbelasting en aanneming met 21 procent btw om hiermee een lagere belastingdruk op de grondtermijn te bereiken, is niet meer mogelijk.”

Mogelijkheden

Tegelijkertijd zijn er in zijn visie nog wel andere mogelijkheden voor splitsing van koop en aanneming. “Bijvoorbeeld als er sprake is van twee duidelijk van elkaar losstaande entiteiten, ontwikkelaar en aannemingsbedrijf. Er moet dan bijvoorbeeld wel twee logo’s op de verkoopfolder staan en sprake zijn van twee verschillende bedrijven.” Ook is het volgens Cox van belang om in deze constructie nadrukkelijk te benoemen wie wat doet.

Wat hij in zijn praktijk tegenwoordig ook vaker tegenkomt zijn vennootschapsrechtelijke technieken zoals aandelentransacties. “De koper wordt er steeds bekender mee.” Het voordeel van dergelijke constructies is dat er soms helemaal geen btw verschuldigd is als bijvoorbeeld de rechtspersoon waarin het vastgoed zich bevindt wordt overgedragen. Ook kunnen door het wegvallen van de integratieheffing in 2014 tegenwoordig loonkosten, leges en architectenkosten soms btw vrij zijn. “Het nadeel hierbij is dat de btw over de niet in eigen bedrijf gemaakte kosten dan natuurlijk ook niet zijn af te trekken. Het eindresultaat is echter wel dat je over bijvoorbeeld de grondoverdracht maar 6% belasting betaalt in plaats van 21%. Feitelijk”, zo voegt Cox er aan toe, “moet je vooraf proberen vast te stellen onder welk regime de uiteindelijke gebruiker het vastgoed wil laten vallen. Dat begint bij de vraag wat die fiscaal geleverd wil krijgen. Koop je veel in, dan biedt de btw veel aftrekmogelijkheden als de eigenaar ook btw-plichtig is. Voor een particulier belegger zijn woningen in de overdrachtssfeer interessanter en moet het zoveel mogelijk onder verkoop oudbouw worden gebracht. Waar het dus om gaat”, besluit hij zijn lezing, “is dat je eerst vooruit kijkt, over de looptijd van het project heen en dat je daar in overleg met de belastinginspecteur op acteert.”

‘Het gaat om forse bedragen’

Willie Ambergen

Partner en vastgoedfiscalist

Het scheelt nogal wat of je als ontwikkelende bouwer onder aan de streep ruim 1,1 miljoen euro overhoudt of slechts een krappe 200.000 euro. “En tóch kan dat zomaar gebeuren”, trapt Willie Ambergen zijn deel van de bijeenkomst af. “Het heeft alles te maken met de wijze hoe je onderdelen van je ontwikkeling fiscaal weet te benaderen.” De partner bij CMS illustreert dat met een paar berekeningen.

“Als vastgoed ontwikkelen simpel was dan was ik ook ontwikkelaar geworden”, grapt Ambergen als hij de eerste sheet laat zien. In zijn voorbeeld begint hij met de oude situatie waarin de koop en de aanneming gesplitst konden worden. “Stel hierbij dat de grond inclusief 6% overdrachtsbelasting aan de klant wordt verkocht voor € 3.450.000. In dit bedrag zit dus € 195.283 overdrachtsbelasting.

Over het doorverkopen van de aanneemsom van € 5 miljoen moet 21 procent btw worden afgedragen. Dat betekent dus een bedrag van € 1.050.000. Uiteindelijk is de netto opbrengst € 8.254.717 en bedragen de kosten inclusief belastingen € 7.650.000. Dat betekent dat er een winst van € 604.717 overblijft.”

Onder aan de streep

Op deze wijze rekent Ambergen een aantal voorbeelden voor waarbij hetzelfde project centraal staat, maar telkens voor een andere fiscale behandeling wordt gekozen. Zo blijkt bijvoorbeeld dat wanneer het gaat om een trans- formatie waarbij de oudbouw onder het 6 procent overdrachtsbelastingregiem wordt geleverd en waar door de transformatie geen nieuwe zaak ontstaat, er een uiterst zonnig eindbeeld te zien is. “Dan staat er onder aan de streep ineens een winst van ruim 1,1 miljoen euro. Die winst”, zo legt Ambergen uit, “zit in de doorverkoop van de grond.” Ogenschijnlijk is turnkey levering van vernieuw- bouw het ongunstigst voor het winstcijfer. Immers, in deze constructie valt alles dat in de uiteindelijke koopprijs zit onder het 21 btw regime waardoor er onder aan de streep in dat geval een bedrag van € 201.240 staat. “Dat bedrag wordt nu behaald door de doorverkoop van de aanneemsom.”

Onvoordelig

Volgens Ambergen lijkt het samentrekken van prestaties in eerste instantie fiscaal onvoordelig. “Maar het kan gunstiger uitpakken omdat transformatie van vastgoed niet tot vernieuwbouw leidt. Op dit moment is echter nog onduidelijk of in zo’n geval over de eerste (grond) termijn 6 procent overdrachtsbelasting moet worden gerekend, waarna de overige termijnen geheel vrijgesteld van belasting zijn. Of dat twee procent overdrachtsbelasting over de totale koop-/aanneemsom moet worden gerekend. Het gaat hierbij in feite om de vraag wat de fiscus vindt dat je levert: een oud gebouw dat straks wordt vernieuwbouwd, of een bestaande woning die zijn uiteindelijke staat als woning nog niet volledig heeft bereikt. Daar tegenover staat”, houdt hij de aanwezigen voor, “dat er geen aftrek van btw mogelijk is op de ingekochte maatregelen. En een aftrekbeperking voor btw op algemene kosten.”

Ergernissen

Ambergen sluit zich bij zijn voorganger aan door aan te geven over de gemaakte keuzes met de belastinginspecteur te overleggen. “Wat wilt u inspecteur? Overigens is dan het antwoord vaak afhankelijk van met welke inspecteur en in welke regio u praat.” Het is, zo geeft hij aan, één van zijn grote ergernissen. “Steeds vaker voelen inspecteurs zich vrij om een eigen fiscaal standpunt te bepalen. Zelfs per kantoor van de belastingdienst wisselen die standpunten van elkaar. En vaak is dit standpunt niet goed af te leiden uit wetgeving, mededelingen van de staatssecretaris of de jurisprudentie. Inmiddels weet ik bijvoorbeeld, dat ik bij de belastingdienst Amsterdam andere rulings kan krijgen dan bij de belastingdienst Utrecht.”

Reacties

Stephan de Witte

‘Regels in beweging’

Stephan de Witte, werkzaam bij Westland Partners, notarissen en advocaten uit Naaldwijk, voelt zich vandaag als een vis in het water. “Het is mijn core business dus ik ken de klappen van de zweep.” Wat volgens hem goed duidelijk werd gemaakt is dat de regels en vooral de uitleg van de fiscale regels flink in beweging zijn. “Ik heb ook telkens het gevoel dat de belastingdienst tijdens het spel de spelregels weer aan het veranderen is. Kijk alleen maar naar hoe inspecteurs nu weer naar transformatie van kantoren kijken. Dat zegt toch alles.”

Jan Beunder

‘Creatief zijn’

Over een antwoord op de vraag wat Jan Beunder, controller bij Weboma uit Wateringen, mee naar huis neemt, hoeft hij niet lang na te denken. “Dat zijn toch de voorbeelden van Willy Ambergen. Daaruit blijkt heel duidelijk dat, door binnen de grenzen van wat is toegestaan creatief te zijn, een project er financieel een stuk beter voor kan staan dan aanvankelijk gedacht.” Hoewel hij de tip van Etienne Cox om bij een project in eerste instantie vooruit te kijken altijd al in de praktijk brengt, vindt Beunder dat wel een heel belangrijk gegeven. “Bij het doorrekenen moet je immers weten hoe je fiscaal met het project omgaat.”

Stephan Bon

‘Het wordt steeds ingewikkelder’

“Het wordt er allemaal niet gemakkelijker op”, verzucht Stephan Bon, directeur van MBB uit Maarssen, na afloop van de bijeenkomst. “Ik heb toch het idee dat het vroeger allemaal een stuk duidelijker was.” De centrale boodschap van Willie Ambergen en Etienne Cox om al in een vroegtijdig stadium met de fiscus rond de tafel te gaan neemt Bon dan ook al langer ter harte. “We stemmen tegenwoordig vooraf altijd met de belastingdienst af.” Lachend: “Joh, het is veel te gevaarlijk om te beginnen en vervolgens maar te hopen dat ze het slikken.”

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers is de brancheorganisatie voor Ontwikkelend Nederland. Al meer dan 80 jaar staat NVB de lidbedrijven dagelijks bij met het mooiste vak ter wereld, namelijk het ontwikkelen van vastgoed. En dit alles onder het motto: Samen Ondernemend. Belangenbehartiging, kennisuitwisseling, individuele ledenservice en netwerken zijn dé sellingpoints van de organisatie.